En primer lugar y para que sirva de aval a lo que a continuacion leereis os comento:
- Trabajo en un banco. No me refiero a que un amigo trabaje en un banco, ni a que mi padre o un hermano trabaje en un banco. YO trabajo en uno, y cuando digo BANCO me refiero a eso y no a una caja.
- Llevo mas de un mes mirando pisos. He hablado con promotoras, "subasteros", particulares, etc. Se como esta el mercado.
- Tengo clientes: promotoras, inmobiliarias, particulares, etc.
Dicho esto empezare con la conclusion y la ire desarrollando: el mercado inmobiliario esta en un muy buen momento si eres comprador. AUNQUE ESTOY SEGURO QUE AUN ESTARA MEJOR. Hace un año avise que los pisos bajarian. Me tildaron de loco (sobretodo los propietarios) y el tiempo me ha dado la razon.
Los pisos de 2º mano han bajado una barbaridad (en funcion de la desesperacion del vendedor) y los pisos de 1º mano estan bajando PERO LES QUEDA BASTANTE POR BAJAR. Esto no me lo cuenta nadie, esto lo estoy viviendo yo ya que hoy mismo una promotora que vende piso nuevo me ha bajado 10.000 euros el precio inicial de venta. Y es la tercera en un mes que lo hace. Insisto: esto me ha pasado a mi y no a un vecino. Si quereis saber los motivos, os voy a decir a que se deben las bajadas de los pisos de primera y segunda mano.
FACTORES QUE INFLUENCIAN LAS BAJADAS
Factor 1 - Los bancos han cerrado el grifo a los particulares.
Hace dos años, cualquiera podia pedir una hipoteca. No importaba que trabajaras eventual y que no tuvieras dinero para la entrada. El banco te daba la hipoteca. Si no la pagabas, el banco te quitaba el piso y tan amigos. Eso ya no ocurre. LOS BANCOS NO QUIEREN PISOS, quieren liquidez. Si tienen la mas minima duda con tu capacidad de reembolso, se las sopla el valor de tasacion que tenga el piso. El mercado esta roto y las tasaciones son como una paja a un muerto.
Los subasteros, no van a ninguna subasta en la cual el piso tenga deuda viva posterior al 2006. Todos esos pisos con precios inflados, son patatas calientes que nadie quiere y se estan emepzando a endosar via lotes. Tengo un cliente subastero que hace un año acudia a 3 subastas diarias (yo le firmaba los avales). Hace un mes que no viene por la oficina...
Esto significa que aunque hay demanda potencial NO HAY DEMANDA REAL ya que la gente aunque no le importa endeudarse hasta las cejas, los bancos ya no les dejan.
Factor 2 - Los bancos han cerrado el grifo a las promotoras
Un error de las promotoras es que financian con prestamos a corto plazo (creditos) un producto de venta a largo (pisos).
En mayo del año pasado los bancos de toda españa decidieron no conceder nuevos creditos a ninguna promotora. Esa decision fue muy dura y muchas promotoras pequeñas lo sufrieron. En Diciembre del 2007 los bancos han ido mas lejos: NO RENOVACION DE NINGUNO DE LOS CREDITOS EN VIGOR. Eso quiere decir que en principio, exigimos que nos devuelvan lo que nos adeudan.
Las promotoras pagan con los creditos: sueldos, seguros, luz, etc etc. Algunas incluso financian su actividad a base de creditos... Imaginaros la repercusion que esta teniendo en las promotoras.
Se estima que durante este año desapareceran el 80% de las pequeñas promotoras. Algunas de las grandes ya se sabe oficialmente que estan mal...muchas otras solo lo sabemos los bancos como estan o intuimos cuando lo van a estar. Yo os adelanto que se avecinan un par de palos de escandalo.
Factor 3 - Efecto euforia/efecto panico
"Vendo a 240.000 € mi pisucho de 80m cuadrados 3º sin ascensor por que el año pasado el de enfrente lo vendio por ese mismo precio..."
Esta frase es la esencia misma de la catastrofe. Sin embargo todo empeora cuando el que la dice SE LA CREE, y se mete en una hipoteca puente.
Una hipoteca puente es a "groso modo" una hipoteca de duracion determinada (entre 1 y 3 años) durante los cuales el banco "espera" a que vendas tu piso antiguo el cual debes hipoteca y mientras tu te vas a vivir a tu nuevo pisito y solo pagas los intereses de ambas hipotecas. "Como los pisos siempre suben y el de enfrente lo vendio por XXXX, el mio lo vendere en seguida...." Esta "formulita" esta siendo la ruina de muchas familias ya que si pasa el tiempo y no vendes el piso nº1, te juntas con dos hipotecas.
Los precios de venta de estos pisistos, empiezan a bajar de forma vertiginosa conforme se aproxima la fecha magica.
Ahora mucha gente que compro pisos "para invertir" los tienen de corbata y estan saliendo pisos como churros. Es un "tonto el ultimo".
Estos 3 factores se juntan y dan como resultado promotoras que necesitan vender a compradores que los bancos no quieren financiar. Muchos culpareis a los bancos, pero bastante han abierto el grifo y los bancos y cajas (sobretodo las cajas) estan con el agua al cuello. Es por eso que dan plazos fijos y depositos a intereses super interesantes. Cuanto mas interesante, mas ahogado esta el banco/caja.
Si alguno estais mirando pisos os aconsejo que:
-= No tengais prisa. Ahora teneis la sarten cojida por el mango.
-= Regateeis hasta la muerte. Os aseguro que os van a bajar el precio por muy barato que os parezca.
-= Os penseis muy bien donde os meteis. El euribor es un hijo de puta mezquino e imprevisible.
Y os advierto que:
-= Ningun banco serio os va a dar una hipoteca si vuestra ratio de endeudamiento (hipoteca incluida) pasa del 40%.
La mujer que nos viene a limpiar a casa hizo una de estas hipotecas puente que dices. Y ahora se le acaba el plazo y ha rebajado el piso que tienen en venta un 25% !!!!!! de 42 a 32 millones. Una pasada la verdad :S
Yo porqué no tengo un duro que si no, compraba aora mismo xD
La mujer que nos viene a limpiar a casa hizo una de estas hipotecas puente que dices. Y ahora se le acaba el plazo y ha rebajado el piso que tienen en venta un 25% !!!!!! de 42 a 32 millones. Una pasada la verdad :S
Yo porqué no tengo un duro que si no, compraba aora mismo xD
este analisis es tan cierto tan real y tan crudo como lo has contado.
a mi me tienen que dar la casa este mes o el proximo y las he pasado putas para conseguir el prestamo, bueno para que me acepten la operacion (no he firmado aun) por lo que cada dia que me levanto y veo como se esta poniendo la cosa sufro enormemente imaginandome que la caja en cualquier momento se pueda echar atras y eso que ya he pagado el 20% de mi bolsillo voy a pagar los gastos con el iva incluido tambien por mi cuenta
Yo tengo algo de experiencia en esto de los pisos y te puedo asegurar que los pisos no bajarán al precio al que se vendían hace 6 años, pues en ese periodo de tiempo su precio ha ascendido a más del doble (no es que lo suponga, es que gente me ofrece por ellos más del doble de lo que pagué) y segundo que personalmente tan solo he apreciado una estabilización de los precios, en ningún momento una bajada, con lo cual no descarto que se vaya a producir, pero aun así eso no hará, en ningún caso, que una familia de vida media deje de destinar más de la mitad de sus ingresos a pagar la hipoteca si pretende comprar una vivienda decente.
Muy interesante la verdad, y como efectivamente, no siempre iba asubir, más que nada porque si siguiesen subiendo se dejarían de comprar, por lo que no hay dinero. Y lo que buscan es dinero.
Pero vamos, gracias por tu consejos útiles, a mí aún me falta un par de años para pensar en marcharme....
Yo tengo algo de experiencia en esto de los pisos y te puedo asegurar que los pisos no bajarán al precio al que se vendían hace 6 años, pues en ese periodo de tiempo su precio ha ascendido a más del doble (no es que lo suponga, es que gente me ofrece por ellos más del doble de lo que pagué) y segundo que personalmente tan solo he apreciado una estabilización de los precios, en ningún momento una bajada, con lo cual no descarto que se vaya a producir, pero aun así eso no hará, en ningún caso, que una familia de vida media deje de destinar más de la mitad de sus ingresos a pagar la hipoteca si pretende comprar una vivienda decente.
Un saludo
Me extrañaria mucho que los pisos bajen al precio al que se vendian hace 6 años. De eso no hay ninguna duda, sin embargo, creo que el año pasado llegamos a un techo de precios que dudosamente alcanzaremos en un corto-medio plazo.
Respeto tu apreciacion de que los precios se han estabilizado, pero con el debido respeto estas muy equivocado ya que tu apreciacion, no se corresponde con una realidad que te transmito y que esta contrastada EN PRIMERA PERSONA y desde todos los puntos de vista posibles dada mi profesion.
Vuelvo a insistir que estoy viviendo de primera mano, bajadas mas que sustanciales en pisos de primera y segunda mano.
Puede que te cueste entender que un piso baje, dada tu situacion, y posiblemente tu solo venderias tu piso por un precio muy alto. Es respetable. Pero tienes que ser consciente que muchas personas que venden un piso, tienen unas necesidades que les estan hostigando de una forma que no puedes imaginar, y la coyuntura actual, es muy poco propicia para ellos, por lo que se ven obligadas a bajar el precio.
Si a ti te preguntan si los precios bajan y estas en un buen barrio, con gente asentada que no desean ni necesitan vender un piso, huelga decir que diras que los precios "estan estabilizados" ya que esas personas en ningun caso van a bajar el precio. Pero lo que es ingeble ( y si lo niegas es desde la ignorancia en el buen sentido de la palabra) es que el mercado no esta estabilizado ni decelerando. El mercado esta cayendo.
Te invito a que releas el post que he creado y reflexiones sobre lo que he puesto. Lo escrito No esta sacado de ninguna pagina rara, ni son un email reenviado por alguien, ni son invenciones, ni suposiciones, ni las he leido de una revista, ni me las ha contado nadie. Dudo mucho que nadie tenga una vision tan cierta, objetiva y fidedigna del mercado inmobiliario como la puede tener una persona que trabaja en un banco y que se nutre de todas las ramas del mencionado negocio.
Has de tener en cuenta que el banco trabaja con promotoras, inmobiliarias, particulares, notarios, etc. Nadie tiene una vision tan global del asunto y deberias de valorarlo un poco mas.
Que se jodan todos los especuladores por arruinar la vida de la juventud de este país.
Mis padres tienen en herencia el piso de mi abuela. A pesar de ser el de precio más reducido de la zona, no lo venden ni queriendo. Le han bajado el precio 2 millones, y al ritmo que va lo volverán a bajar.
A mi me parece cojonudo todo esto, de veras. Dentro de dos meses acabo de estudiar, para este año lo dudo, pero para el siguiente espero estar trabajando en algo fijo. Espero que el batacazo sea gordo y pueda hacerme con un piso sin estar pagando por hipoteca el sueldo de una persona.
Interesantisimo post y la verdad es que creo que razon no te falta el sector inmobiliario va en picado ahora mismo ni dios compra casas por lo que los propietarios se deben estar tirando de los pelos y esto va a seguir asi afortunadamente para algunos yo creo que el momento ideal para comprar una casa sera dentro de un par de años.
Se te olvida un detalle Grumito: como los bancos y cajas estarán con el agua al cuello tendrán que reducir costes y personal. Te quedarás sin trabajo y no podrás comprarte un piso ni esperándote mil años.
Como las promotoras no podrán invertir y las constructoras construir miles de personas se quedarán sin trabajo etc.. etc...
Me extrañaria mucho que los pisos bajen al precio al que se vendian hace 6 años. De eso no hay ninguna duda, sin embargo, creo que el año pasado llegamos a un techo de precios que dudosamente alcanzaremos en un corto-medio plazo.
Respeto tu apreciacion de que los precios se han estabilizado, pero con el debido respeto estas muy equivocado ya que tu apreciacion, no se corresponde con una realidad que te transmito y que esta contrastada EN PRIMERA PERSONA y desde todos los puntos de vista posibles dada mi profesion.
Vuelvo a insistir que estoy viviendo de primera mano, bajadas mas que sustanciales en pisos de primera y segunda mano.
Puede que te cueste entender que un piso baje, dada tu situacion, y posiblemente tu solo venderias tu piso por un precio muy alto. Es respetable. Pero tienes que ser consciente que muchas personas que venden un piso, tienen unas necesidades que les estan hostigando de una forma que no puedes imaginar, y la coyuntura actual, es muy poco propicia para ellos, por lo que se ven obligadas a bajar el precio.
Si a ti te preguntan si los precios bajan y estas en un buen barrio, con gente asentada que no desean ni necesitan vender un piso, huelga decir que diras que los precios "estan estabilizados" ya que esas personas en ningun caso van a bajar el precio. Pero lo que es ingeble ( y si lo niegas es desde la ignorancia en el buen sentido de la palabra) es que el mercado no esta estabilizado ni decelerando. El mercado esta cayendo.
Te invito a que releas el post que he creado y reflexiones sobre lo que he puesto. Lo escrito No esta sacado de ninguna pagina rara, ni son un email reenviado por alguien, ni son invenciones, ni suposiciones, ni las he leido de una revista, ni me las ha contado nadie. Dudo mucho que nadie tenga una vision tan cierta, objetiva y fidedigna del mercado inmobiliario como la puede tener una persona que trabaja en un banco y que se nutre de todas las ramas del mencionado negocio.
Has de tener en cuenta que el banco trabaja con promotoras, inmobiliarias, particulares, notarios, etc. Nadie tiene una vision tan global del asunto y deberias de valorarlo un poco mas.
Un saludo y gracias por tu opinion.
Ya he leído tu opinión, y es de lógica que si la gente ha comprado en gran cantidad viviendas y propiedades pensando en hacer negocio dado que sus precios subían cada año (de aquí el aumento exagerado del precio de la vivienda hasta hace poco), en el momento en el que todos se proponen venderlas el precio de estas empiece a bajar.
Los otros argumentos que expones también me parecen coherentes y, aunque no entiendo de estas cosas en la medida en que puedas entender tu, no me extrañaría tampoco que a partir de ahora se empiecen a ver ofertas de pisos a más bajo precio.
Además, nunca es tarde para continuar invirtiendo en propiedades siempre que lo hagas en un buen momento o tengas una buena oportunidad
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yo creo que el momento ideal para comprar una casa sera dentro de un par de años.
